V torek, 22. avgusta 2023 je po Zoomu potekala delavnica »Na kaj moram paziti pri najemni pogodbi za študentsko stanovanje«. Vodila jo je profesorica prava in vodja magistrskega študijskega programa Pravo za management, izr. prof. dr. Elizabeta Zirnstein. Predavanje je potekalo v okviru projekta Zelena, digitalna in vključujoča UP (GDI UP).
Profesorica je najprej predstavila zakonodajo, ki ureja najemna razmerja. Temeljni pravni vir na tem področju je Stanovanjski zakon (SZ-1), sicer pa so pogodbena razmerja v splošnem urejena v Obligacijskem zakoniku. Pri sami sklenitvi najemne pogodbe je opozorila na predpisano pisno obliko, pri čemer splošna pravila obligacijskega prava ter sodna praksa pravita, da velja tudi ustna oblika najemne pogodbe, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Nadaljevala je z navedbo bistvenih sestavin najemne pogodbe (91. člen ZS-1) ter z analizo obveznosti lastnika stanovanja in najemnika stanovanja. V kolikor stranki pogodbe teh obveznosti ne navedeta v sami pogodbi ali jih navedeta premalo natančno, potem velja tisto, kar je zapisano v SZ-1. Tudi sicer je izpostavila dispozitivnost pogodbenih razmerij, tudi najemnih – lastnik in najemnik lahko s pogodbo svoje ramerje uredita tudi drugače kot piše v zakonu, razen v primeru, ko gre za obvezne (kogentne) zakonske določbe. S konkretnimi primeri je pokazala, kako ločiti prisilne (kogentne, obvezne) zakonske določbe od dispozitivnih (tistih, ki jih lahko stranki s pogodbo spremenita). Ker je v praksi med strankama najemne pogodbe dogovorjena varščina, se je posvetila tudi temu. Povedala je, da SZ-1 ne vsebuje določb o varščini, za to je pomembno, da je, če jo najemodajalec zahteva, ta celovito urejena v najemni pogodbi. V najemni pogodbi naj bo zapisana višina varščine in potrdilo, da je bila izročena. Določeni naj bodo tudi primeri, zaradi katerih lahko najemodajalec varščino zadrži (npr. za plačilo neplačanih najemnin, obratovalnih stroškov zadnjega meseca najema, sanacijo poškodb na stanovanju in podobno). V najemni pogodbi naj bo zapisano tudi, da se varščina vrne, če bo najemnik stanovanje vrnil v enakem stanju, kot ga je prejel.
Najbolj zanimiv del predavanja je bilo vprašanje odpovedi najemne pogodbe – o tem je bilo ob koncu predavanja tudi največ vprašanj. Profesorica je povedala, da lahko najemnik odpove pogodbo kadarkoli, tudi brez posebnega razloga, upoštevati pa mora 60 dnevni odpovedni rok, ki ga stranki z dogovorom lahko tudi spremenita. V nasprotju s tem pa lahko lastnik stanovanja najemno pogodbo odpove le iz krivdnih razlogov (kot so navedeni v SZ-1 in v najemni pogodbi), ter iz odpovednih razlogov, ki so izrecno navedeni v najemni pogodbi. Lastnik mora predhodno opozoriti najemnika o kršitvi in mu dati 15 dnevni rok za odpravo kršitve. V primeru odpovedi zaradi neplačila najemnine ali stroškov lastnik najemnika pisno opozori (s 15 dnevnim rokom), nato pa lahko pogodbo odpove. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz drugih razlogov (nekrivdnih in takšnih, ki niso našteti v najemni pogodbi), če najemniku priskrbi drugo stanovanje. Ob zaključku predavanja je izpostavila še, da študent kot najemnik solidarno s povzročitelji škode odgovarja za škodo, ki jo na posameznih delih ali skupnih delih stavbe povzročijo osebe, ki pridejo v večstanovanjsko stavbo s povabilom najemnika ali oseb, ki z njim prebivajo.
Podobne vsebine lahko poslušate tudi v okviru magistrskega študijskega programa druge stopnje Pravo za management na UPFM.
Vas zanima več o magistrskem študijskem programu druge stopnje Pravo za management? Več o programu si preberite TUKAJ, prav tako vas vabimo na INDIVIDUALNO svetovanje glede izbire študijskega programa druge stopnje na UP Fakulteti za management.
Projekt sofinancirata Republika Slovenija, Ministrstvo za visoko šolstvo, znanost in inovacije in Evropska unija – NextGenerationEU. Projekt se izvaja skladno z načrtom v okviru razvojnega področja Pametna, trajnostna in vključujoča rast, komponente Krepitev kompetenc, zlasti digitalnih in tistih, ki jih zahtevajo novi poklici in zeleni prehod (C3 K5), za ukrep investicija F. Izvajanje pilotnih projektov, katerih rezultati bodo podlaga za pripravo izhodišč za reformo visokega šolstva za zelen in odporen prehod v Družbo 5.0: projekt Pilotni projekti za prenovo visokega šolstva za zelen in odporen prehod.